Der Umrechnungsfaktor für Elektrizität im DPE-Berechnung ändert sich am 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9. Diese technische Änderung verändert die Rahmenbedingungen für jedes Immobilienprojekt, das eine elektrisch beheizte Wohnung umfasst, unabhängig davon, ob das Ziel der Kauf, der Verkauf oder die Vermietung ist.
DPE-Faktor 2026: den tatsächlichen Wert einer Immobilie vor dem Kauf neu berechnen
Der Rückgang des Umrechnungsfaktors für Elektrizität verbessert mechanisch die Energieklasse vieler Wohnungen. Eine Wohnung mit der Klasse F, die elektrisch beheizt wird, kann ohne jegliche Arbeiten in die Klasse E wechseln, einfach durch die Wirkung der neuen Berechnung.
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Wir beobachten, dass diese Neureihung die Investitionsstrategie direkt verändert. Eine Immobilie, die den Status eines Energiefressers verliert, erhält das Recht, vermietet zu werden, was die voraussichtliche Rentabilität eines Mietkaufs verändert. Umgekehrt kann ein Verkäufer, der diesen Wechsel antizipiert, bis Januar 2026 warten, um ein günstigeres DPE anzuzeigen und einen besseren Preis zu verhandeln.
Seit Herbst 2025 ist jeder DPE mit einem QR-Code ausgestattet, der auf der Website der ADEME überprüfbar ist, der die Gültigkeit des Gutachtens und die Zertifizierung des Gutachters bestätigt. Vor jedem Kaufangebot sollte das Scannen dieses QR-Codes zur Gewohnheit werden. Fälle von betrügerischen DPE oder von nicht zertifizierten Betreibern durchgeführten DPE sind dokumentiert, und diese Überprüfung verringert das Risiko, nach der Unterzeichnung festzustellen, dass die angegebene Energieklasse falsch war.
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Um diese Daten mit dem Zustand des lokalen Marktes zu verknüpfen, ermöglichen die Immobilieninformationen auf Trend Immo eine Bewertung, ob die DPE-Neuordnung einer Immobilie tatsächlich in Wert im Zielsektor umgesetzt wird.
Gesetzesentwurf zur Wohnraumförderung: Was die Vermietung von Energiefressern ändert
Seit dem 1. Januar 2025 sind Wohnungen der Klasse G zur Vermietung verboten. Das Verbot wird 2028 auf die Klasse F ausgeweitet und 2034 auf die Klasse E. Dieser Zeitplan hat Auswirkungen auf die Entscheidungen von Mietinvestoren.
Der Gesetzesentwurf zur Wohnraumförderung führt eine Alternative ein. Er sieht vor, die Vermietung von Wohnungen der Klassen F und G wieder zu öffnen, vorausgesetzt, der Vermieter verpflichtet sich vertraglich, innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens Renovierungsarbeiten durchzuführen:
- Drei Jahre für ein Einfamilienhaus, mit der Verpflichtung, den Status eines Energiefressers nach Abschluss der Arbeiten zu verlieren
- Fünf Jahre für eine Eigentumswohnung, wobei die Dauer die Komplexität kollektiver Entscheidungen in der Eigentümerversammlung berücksichtigt
- Vertragliche Verpflichtung, was bedeutet, dass die Nichteinhaltung der Frist den Vermieter Sanktionen aussetzt
Für einen Investor ändert dieser Mechanismus die Spielregeln. Der Erwerb einer Immobilie der Klasse G zu einem reduzierten Preis wird wieder rentabel, wenn der Renovierungsplan bereits beim Kauf festgelegt wird. Wir empfehlen, die Kosten für die Beseitigung des Status eines Energiefressers genau zu kalkulieren, bevor ein Angebot abgegeben wird, einschließlich der verfügbaren Förderungen (MaPrimeRénov’, CEE) und der Finanzierungskosten während der Renovierungszeit.
Immobilienkaufstrategie: Abwägen zwischen Renovierung und Neubau im Jahr 2026
Das renovierte Alte und das Neue entsprechen nicht denselben finanziellen Logiken. Die Wahl hängt von der Rendite-Risiko-Kombination ab, die der Investor oder Käufer akzeptiert.
Alte Immobilie mit Renovierungsbedarf: Verhandlungsspielraum und Baustellenrisiko
Eine zu renovierende Immobilie wird mit einem Abschlag verhandelt, der mit ihrem DPE und dem Umfang der Arbeiten verbunden ist. Dieser Abschlag stellt den Spielraum zur Wertschöpfung dar. Im Gegensatz dazu bleibt das Risiko von Budgetüberschreitungen bei einem energetischen Renovierungsprojekt ein wiederkehrender Schwachpunkt dieses Typs von Projekten.
Der Schlüssel liegt in der technischen Diagnose vor dem Kauf. Sich nicht nur auf den DPE zu beschränken: eine umfassende energetische Audit durchführen lassen, den Zustand des Dachs, der Fenster und des Belüftungssystems überprüfen. Ein RGE-Handwerker kann einen detaillierten Kostenvoranschlag erstellen, der als Grundlage für die Preisverhandlung dient.
Neubau: Vorhersehbarkeit und höhere Einstiegskosten
Der Neubau bietet eine sofortige Konformität mit den RE2020-Normen, einen DPE in der Klasse A oder B und Herstellergarantien (zehn Jahre, perfekte Ausführung). Die Mehrkosten beim Kauf werden durch das Fehlen von Arbeiten und durch reduzierte Energiekosten ab dem Einzug ausgeglichen.
Für eine Mietinvestition kann die Besteuerung des Neuen (Reduzierung der Notarkosten, Abschreibungsmöglichkeiten) den Preisunterschied zum Alten ausgleichen. Aber die Bruttorendite bleibt in der Regel niedriger als die eines renovierten alten Objekts in einem angespannten Markt.
Marktdaten und Sicherheit der Transaktion: die Überprüfungen, die den Käufer schützen
Zu viele Immobilienprojekte scheitern nach dem Vorvertrag aufgrund von Aspekten, die im Vorfeld hätten identifiziert werden können. Drei Überprüfungen verdienen besondere Aufmerksamkeit.
- Der Eigentumstitel und die Dienstbarkeiten: Ein Notar analysiert diese, aber der Käufer muss ausdrücklich den Katasterauszug und die städtebaulichen Dienstbarkeiten anfordern, bevor er den Vorvertrag unterschreibt
- Die Teilungserklärung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, die die beschlossenen Arbeiten, die offenen Zahlungen und die laufenden Rechtsstreitigkeiten offenbaren
- Die Konformität der bereits vom Verkäufer durchgeführten Arbeiten: Eine nicht deklarierte Erweiterung oder eine Fassadenänderung ohne Genehmigung kann den Käufer zur Wiederherstellung auf eigene Kosten verpflichten
Der Immobilienmarkt im Jahr 2026 ist weiterhin von Preisadjustierungen je nach geografischen Zonen geprägt. Die lokalen Daten (Preis pro Quadratmeter, Transaktionsvolumen, durchschnittliche Verkaufsdauer) bilden die Grundlage für jede rationale Kaufentscheidung. Ein Investor, der sich ausschließlich auf nationale Durchschnittswerte stützt, läuft Gefahr, in einem korrigierenden Markt zu viel zu zahlen oder einen angespannten Markt zu unterschätzen.
Die Solidität eines Immobilienprojekts basiert weniger auf dem Markttiming als auf der Qualität der vorhergehenden Analyse. Ein überprüfter DPE, ein Finanzierungsplan, der die Arbeiten einbezieht, und eine sorgfältige Durchsicht der rechtlichen Dokumente der Eigentümergemeinschaft bleiben die drei Säulen eines kontrollierten Erwerbs.