O coeficiente de conversão da eletricidade no cálculo do DPE passa de 2,3 para 1,9 em 1º de janeiro de 2026. Essa mudança técnica redistribui as cartas para todo projeto imobiliário envolvendo uma habitação aquecida a eletricidade, seja o objetivo a compra, a revenda ou a locação.
Coeficiente DPE 2026: recalcular o valor real de um imóvel antes de comprar
A queda do coeficiente de conversão elétrica melhora mecanicamente a classe energética de muitas habitações. Um apartamento classificado como F com aquecimento elétrico pode passar para E sem nenhuma obra, simplesmente pelo efeito do novo cálculo.
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Observamos que essa reclassificação modifica diretamente a estratégia de investimento. Um imóvel que sai do status de “passoire thermique” recupera o direito de ser alugado, o que altera a rentabilidade prevista de uma compra para locação. Por outro lado, um vendedor que antecipa essa mudança pode esperar até janeiro de 2026 para exibir um DPE mais favorável e negociar um melhor preço.
Desde o outono de 2025, cada DPE é equipado com um QR code verificável no site da ADEME, que confirma a validade do diagnóstico e a certificação do diagnostiqueur. Antes de qualquer oferta de compra, escanear esse QR code deve se tornar um reflexo. Os casos de DPE fraudulentos ou realizados por operadores não certificados continuam documentados, e essa verificação reduz o risco de descobrir após a assinatura que a classe energética exibida era falsa.
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Para cruzar esses dados com o estado do mercado local, as informações imobiliárias no Trend Immo permitem avaliar se o reposicionamento DPE de um imóvel se traduz realmente em valor no setor visado.
Projeto de lei Relance Habitação: o que muda na locação das passoires térmicas
Desde 1º de janeiro de 2025, os imóveis classificados como G estão proibidos de serem alugados. A proibição se estende aos F em 2028 e, em seguida, aos E em 2034. Esse calendário pesa nas escolhas dos investidores locatários.
O projeto de lei Relance Habitação introduz uma alternativa. Ele prevê reabrir a locação dos imóveis F e G desde que o locador se comprometa contratualmente a realizar obras de renovação dentro de um prazo específico:
- Três anos para uma casa individual, com a obrigação de sair do status de passoire thermique ao final das obras
- Cinco anos para um apartamento em condomínio, prazo que considera a complexidade das decisões coletivas em assembleia geral
- Compromisso contratual formalizado, o que significa que o não cumprimento do prazo expõe o locador a sanções
Para um investidor, esse mecanismo muda o jogo. Adquirir um imóvel classificado como G a preço descontado torna-se viável se o plano de obras for calibrado desde a compra. Recomendamos calcular precisamente o custo de saída do status de passoire thermique antes de formular uma oferta, integrando as ajudas disponíveis (MaPrimeRénov’, CEE) e o custo de financiamento durante o período de obras.
Estratégia de compra imobiliária: arbitrar entre renovação e novo em 2026
O antigo renovado e o novo não respondem às mesmas lógicas financeiras. A escolha depende da relação retorno/risco que o investidor ou o comprador aceita.
Antigo com obras: margem de negociação e risco de canteiro
Um imóvel para renovar é negociado com um desconto relacionado ao seu DPE e à magnitude das obras. Esse desconto representa a margem de criação de valor. Por outro lado, o risco de ultrapassagem orçamentária em um canteiro de obras de renovação energética continua sendo o ponto fraco recorrente desse tipo de projeto.
A chave está no diagnóstico técnico antes da compra. Não se limitar ao DPE: fazer um auditoria energética completa, verificar o estado do telhado, das janelas e do sistema de ventilação. Um artesão RGE pode fornecer um orçamento detalhado que servirá de base para a negociação do preço de aquisição.
Novo: previsibilidade e custo de entrada mais alto
O novo oferece conformidade imediata com as normas RE2020, um DPE na classe A ou B, e garantias do construtor (decenal, perfeito acabamento). O custo adicional na compra se compensa pela ausência de obras e por encargos energéticos reduzidos desde a entrada no imóvel.
Para um investimento locativo, a tributação do novo (redução de taxas de notário, dispositivos de amortização) pode reequilibrar a diferença de preço com o antigo. Mas a rentabilidade bruta geralmente permanece inferior à de um imóvel antigo renovado em um setor tenso.
Dados de mercado e segurança da transação: as verificações que protegem o comprador
Demasiados projetos imobiliários falham após o compromisso, em elementos que poderiam ter sido identificados anteriormente. Três verificações merecem atenção especial.
- O título de propriedade e as servidões: um notário os analisa, mas o comprador deve solicitar explicitamente o levantamento cadastral e as servidões urbanísticas antes de assinar o compromisso
- O regulamento do condomínio e as atas das três últimas assembleias gerais, que revelam as obras votadas, os débitos de taxas e os litígios em andamento
- A conformidade das obras já realizadas pelo vendedor: uma extensão não declarada ou uma modificação da fachada sem autorização pode resultar em uma obrigação de restauração às custas do comprador
O mercado imobiliário em 2026 continua marcado por ajustes de preço de acordo com as zonas geográficas. Os dados locais (preço por metro quadrado, volume de transações, prazo médio de venda) constituem a base de toda decisão de compra racional. Um investidor que se baseia apenas em médias nacionais corre o risco de pagar demais em um setor em correção ou subestimar um mercado em tensão.
A solidez de um projeto imobiliário depende menos do timing de mercado do que da qualidade da análise prévia. Um DPE verificado, um plano de financiamento que integra as obras e uma leitura atenta dos documentos jurídicos do condomínio permanecem os três pilares de uma aquisição controlada.